“三旧”改造，是城市低效土地二次开发的有效途径，是实现党的十八大提出的“促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀”的根本选择，是提升城镇化质量，推进城市精明增长的根本要求，更是建设美丽厦门的需要。国土部发文给予福建“三旧”改造的试点政策。结合调结构、产业升级，“三旧”改造有着重要的战略意义。政府通过与改造企业分享成果，引导企业按城市发展的战略来布局产业转型，与城市一道共同发展。

　　一、 集美“三旧”改造的基本情况：

　　参与改造的企业共8家，参与改造时间已有4-5年，前期工作均做得比较充分，改造方向明确，积极性较高，已批建设用地面积102402㎡，规划地上建设面积570171㎡，其中办公面积438237㎡，无偿提供公建土地41926㎡。预计补交地价25.5亿，投资60亿元。

　　　 《厦门市推进工业（仓储）国有建设用地改造试行方案的通知》

　　（厦府办【2014】78号）虽在政策上有比以前的政策有所松动，但对“三旧”改造企业的限定仍然较为苛刻，参与改造企业通过评估，投资风险巨大。

　　二、 主要问题

　　1、政府制定的政策存在市场竞争条件不公平

　　“三旧”改造按基准地价1.3倍缴交已达到经营性的招拍挂地价，同时还要承担自行拆迁安置的损失，并按规划要求，无偿提供公建土地（实际已超过40%），并要承担公建部分的投资。但政府却不能按招拍挂的条件来公平对待“三旧”改造企业。

　　“三旧”改造项目要求办公产权面积（单套）要达到500㎡以上；而市场上已批准预售的办公产权面积则平均只有66㎡。（2014年政府批准的经营性房产（办公、商业）统计23个楼盘，对应的预售证的数据是：共批准面积918110.91㎡，批准套数13906套，平均每套面积66.02㎡/套。含软件园三期和东海火炬科技园）。

　　2、经营条件限制太多，不利于企业按需自主发展

　　业态方面不符合市场的需求：2013年度厦门市工商的资料表明，全市私营企业(含独资企业,合伙企业,有限责任公司,股份有限公司)共有108977家，雇佣员工642382人，注册资金36195477万元，每户雇佣员工5.9人，每户注册资金332.14万元。按人均办公面积10~20平方米计算，每户所需用建筑面积约60~120平方米。因此，在用于办公用途的建筑物限制设置为每套500㎡以上，显然不符合厦门市企业办公业态的需求，明显脱离实际而不接地气！

　　3、资金运营压力太大，企业负担不起

　　按78号文，改造企业需自持办公部分的50%物业而不能销售，改造企业将因持有大量办公资产而承担巨额的财务负担，资金压力巨大。对当前市场资金紧缺、投资下滑、经济放缓、转型期改造企业负担较重的情况下，这种政策安排对企业投资极为不利。

　　三、 需要政府解决的问题：

　　1、 公平对待“三旧”改造企业和房地产开发商，参照经营性招拍挂的条件，让改造企业根据企业自身业态需要，设置相应的房产户型和面积。

　　2、 减少办公资产持有量，建议持有25%比例以下。

　　3、 在企业拆迁方面给予适当补偿，允许拆迁成本列入开发成本抵扣土地增值税。

　　四、 企业的承诺和希望

　　　 对政府担心“三旧”改造影响土地市场大局担忧，事实上不存在着这个问题：“三旧”改造的成本已远超过招拍挂的成本，在市场上已不具备竞争优势，因此，不存在影响市场价格问题。

　　对政府担心的改造企业可能将项目做成小产权房的担忧，一方面，小产权房是非法的，政府有一系列的处罚措施，违规成本巨大；另一方面，现在购买人法律意识也很强；这点小利对整个开发项目来说是微不足道的，开发项目本来就可以在合理的范围内争取政府的政策支持，没有必要来冒风险。

　　　为此，改造企业可以向政府承诺不做成小产权房，一但违规，愿接受政府的处罚。

　　　 考虑集美杏林老工业区的现状，区政府积极支持，目前改造企业并不多，改造企业意愿较强、具有代表性，且企业转型时间迫切。是否可以考虑把有关业态和办公产权面积的的审核权力下放到区一级，由集美区政府根据企业业态的特定，制定符合市场需要的产品，给予政策让企业来试点，总结经验后，再向其他区推广，也减少市级对改造项目违规运作的担忧。

　　详细调查说明见：附件一、二、三、四、五。