建议120：关于调整农村住宅审批规模政策的建议

　　提建议代表：张福荫

　　建议内容：

　　我市农村住宅现行审批依据主要有《厦门市人民政府关于进一步完善农村村民住宅建设管理的意见》（厦府［2014］151号），《意见》明确规定农村村民新建、翻改建住宅的，新宅基地应控制在90平方米以内，层数应控制在三层以内，建筑面积应控制在270平方米以内。宅基地在80平方米以内，批准建筑面积可控制在300平方米以内，层数应控制在四层以内。

　　但在政策规定出台前的2005年，由于同安工业集中区的开发建设，带动周边村庄的建设发展，吸引了数万外来人口到工业集中区就业、生活，由于整个园区配套如金包银工程等尚未建成，数万外来人口居住问题较为突出，为解决外来人口的居住困难，也提高周边村庄村民的收益。当时经市里同意出台相关文件，在同安工业集中区周边实行“批三建五”的做法，在经有资质的设计单位设计后，村民可以在其批建三层的基础上，严格按设计图纸进行建设五层住宅，用于居住并出租。后来此政策也在西柯、祥平等外来人口较多的镇、街借鉴执行。现在都已基本停止办理“批三建五”手续。但外来人口较多镇街的居民仍延续建设3层以上房屋。

　　国土部门目前对新建农村住宅产权办理前采用委托测绘形式，实测面积超批建面积3%以上均不予办理产权。目前批建3层270平米的农村民宅或因长高（如“批三建五”）、长胖（如地基扩大）等因素基本超出3%（8.1平米）的上限而无法办理产权，该现象极为普遍且矛盾较大，导致十几年来农民所建房子都属违建。

　　我们认为，推动调整农村住宅批建层数和建设面积，提高土地利用率，适度增加失地农民资产性收入是农村住宅用地批建的一个可行性方向。但也存在目前政策性障碍和操作过程存在的问题导致操作性不高。如：

　　一是批准建设四层的，应委托有相应资质的设计单位进行设计，按规定办理规划许可、建筑施工质量安全监督等手续，并由具备相应资质的施工企业承接施工。若拟调整批建规模和层数超过上述规定，则需上报市政府给予调整“管理规定”，且因为涉及设计、施工等具备资质单位参建需进一步出台相应的细化审批规程，加强建房监管，方可施行。

　　二是调高批建层数和面积必然导致要求调整宅基地间距，对村庄规划进行相应修改，才能有效配套。而目前村庄宅基地紧张，村民习惯在自留地建设而不留出足够栋距，除新村规划外不管是旧村内部或村庄周边要改变这一现状难度较大，而不进行相应调整又容易引发邻里纠纷，如目前“批三建五”在原有三层的基础上长高了两层，对相邻建筑的通风采光等造成不利影响，经常引起邻里纠纷。

　　三是“批三建五”还存在安全隐患加大趋势。栋距不足，高度大，消防通道和工作面不足造成消防隐患极大。建房队伍素质较低，安全防范意识、安全防护措施等不到位；建房中所使用设施简陋，建设越高安全隐患越大，目前私房建设安全事故已呈现明显增加趋势。

　　鉴于目前农村建房都在三层以上，普遍的超建、违建现象已成事实，建议直接提高批建规模，调整现有政策，探讨调整批建规模方案，因势利导，更有效遏制超建现象。

　　建议如下：

　　1、破解审批政策难题。由审批单位规划部门提出建议方案，在岛外农村调整批建规模，由原来占地90平方改为150平方，允许建设五层。

　　2、完善农村建房施工队伍培训及准入制度。为农村建房提供必要的技术指导，对建房施工队伍进行必要的上岗培训，规范农村建房施工队的资质要求、通过施工队伍资质管理引导杜绝农村建房违建现象等。 

　　3、实施农村建房保险制度。推行建房户或承包人为建筑工人投保意外险制度，确保工伤者能得到及时有效的赔偿救济。

　　4、加强巡查力度。镇街及国土、执法等部门要建立机制，加大对农村建房的巡查监管，对擅自建房，超面积建房的，按相关规定处罚。造成恶劣影响的，给予严厉处理。