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关于规范老旧小区安装电梯的审核、管理的建议

 
来源:厦门人大
      
2017-03-30 11:38:00
      
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  建议171: 关于规范老旧小区安装电梯的审核、管理的建议

  建议人:陈夏玲等2人 

  建议内容:

  我市是全国较早出台老旧小区电梯安装制度的城市。早在2009年,就出台了《关于在老旧住宅加装电梯的若干指导意见》(厦建房(2009)122号)。2015年3月,又出台了《厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见》(以下简称《指导意见》),极大地推动和促进了我区老旧小区安装电梯的进展。老旧小区增设电梯是一件利国利民的好事,得到了社会各界的广泛认可和赞同。但有利必有弊,老旧小区增设电梯也带来了一些负面影响,需要引起有关部门关注。进一步加强对老旧小区安装电梯的审核把关力度,规范电梯安装使用,需要有关部门有所作为。当前,老旧小区安装电梯中存在以下几个方面的问题:

  一是安装电梯存在电梯公司自行勘查、设计等现象。我区是中心城区,也是厦门老旧小区住宅相对集中的地区。许多老旧小区建设都在上世纪80、90年代,甚至更早,预制版结构、砖混结构的住宅占据相当比例。这些住宅按有关制度是有安全隐患的,都是不能安装电梯的。而在实际中,安装电梯都是由电梯公司人员进行勘查、设计的。电梯公司出于业务发展需要,对一些可安装可不安装电梯的住宅没有严格把关,申报成符合安全规定,缺乏中立的第三人的审核把关,易造成安全隐患。

  二是老旧小区电梯设计等问题。老旧小区设计之初,就没有考虑安装电梯的问题。因此,无论是在房屋质量、楼型设计(建筑平面布局)、外挂墙面等都没有预留电梯设计的空间。老旧小区住宅增设电梯属于无中生有的事,在设计时,必须根据楼型和结构状况,由有资质的建筑设计单位逐一进行加装电梯设计,这里既有技术合理问题;还有结构安全问题,更有经济适用问题。而在实践中,部分老旧小区高层住户并未考虑到这点。电梯公司出于自身利益的考虑,对这一块内容也有意无意地忽视掉。

  三是安装电梯对低楼层住户利益考虑不周。根据《指导意见》,安装电梯只需三分之二住户同意即可。这在照顾大多数人利益的同时,忽视了对少数人意见和利益的照顾。由于老旧住宅加装电梯既有业主的共同共有利益又涉及业主专有部分的利益,具有双重性的特征,业主专有部分会因加装电梯而带来通风、采光、噪音、通行的影响,不动产的相邻权利人应当按照公平合理的原则正确处理相邻关系,因此业主专有的利益不得由其他业主决定。按照民法原则,安装电梯会使高楼层住宅价值升值,而低楼层价值不升反降,应考虑对低楼层利益的补偿问题。而《指导意见》对此规定比较含糊,没有明确规定高楼层如何给予低楼层补偿等问题。在实践中,也从未听说有高楼层给低楼层补偿的事,由此造成了低楼层与高楼层住户间的矛盾,影响了社会稳定。广州市部分小区就因加装电梯实行三分之二多数通过后实施而引发相邻业主的激烈矛盾,引发诉讼及肢体冲突,破坏了原先和睦的邻里关系。

  四是安装电梯费用及修改金的使用情况没有提前公示。目前,我区很多需要加装电梯的小区年份都比较久,没有公共维修基金。这样一来,加装电梯的费用主要需要业主来筹集。根据《指导意见》,增设电梯需三分之二住户同意并进行公示就可以申请。但没有要求公示安装费用及来源、分摊方式以及今后维修费、管理费用的情况。在实践中,许多电梯安装的发起人采取背对背沟通的方式,只提安装电梯的好处,而没有说明费用分摊情况,以此劝说其他住户签订同意书,最后因费用过高或不符合住户期望,而产生新的矛盾。同时,如果不是全部住户同意并使用电梯,公共维修金等小区住户共同财产不能抵扣电梯的安装、后期维修管理费用,而应由同意并使用电梯的住户承担,以维护少数人的利益,这点也需提前公示明确。

  我们认为,老旧小区住宅增设电梯是一件利国利民的大好事。但好事要办好,更需要规范引导和加强管理。为进一步加强对老旧小区安装电梯的审核、管理,特提出以下三点建议:

  一是明确勘查主体。老旧小区是否可以安装电梯,应由职能部门指定具有公信力的第三方机构进行勘查,电梯公司作为利益的一方,不能自行勘查并提出能否安装的意见。

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