一、基本情况

　　《厦门市物业管理若干规定》（以下简称《规定》）于2010年12月2日经厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，2011年3月24日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准，于2011年6月1日施行。

　　《规定》施行以来，由于明确赋予行政执法机关对正在进行的违法行为实施停水、停电等强制措施以及对三类物业类违法行为实行暂缓产权交易登记等措施的职权，大大提高了城市行政执法部门制止、纠正物业类违法行为的工作成效。

　　二、存在问题

　　经过两年多的执法实践检验，行政执法机关普遍反映《规定》的部分条款还存在不具体、不明确、不完善等问题，影响执法效果。

　　（一）法律责任规定不完善，物业服务企业迟报、瞒报与纵容违法行为的问题频发

　　《规定》第二十九条第二款规定，物业服务企业发现违法行为后，应在24小时内报告。但对物业服务企业推托发现违法行为责任、甚至纵容违法行为，并没有规定法律责任，造成物业服务企业以“未发现”来推脱“报告”责任，迟报、瞒报与纵容违法行为的问题频发，《规定》第四十七条对未及时报告的处罚难以执行。

　　在实践中，由于无需承担不报告违法行为的法律责任，一些物业服务企业甚至成为违法行为的“帮凶”。如提供二次供水管理的物业服务企业拒不配合对正在实施违法行为的停水强制措施，甚至为被停电当事人提供公共用电继续实施违法行为。还有物业服务企业工作人员以举报为要挟，对正在违法装修的当事人进行敲诈勒索等。

　　物业服务企业的这些问题，已成为目前物业管理区域内的违法行为，尤其是业主在房屋装修过程中违法建造、改变建筑设计使用功能等问题高发的重要原因之一。

　　（二）查处职责与管理权限不相符，难以有效查处物业服务企业违法行为

　　根据《规定》第四十七条规定，物业服务企业未及时报告违法行为的处罚权单列并授权予城管部门。但在实际工作中，物业服务企业的行业主管部门是建设行政主管部门，而非城管部门。由于城管部门没有物业服务企业的管理权限，对其不履行责任的行为无法有效制约，而建设行政主管部门也难以对物业服务企业做到完整监管。

　　（三）物业管理区域内停车规范与现实情况脱节，可操作性不强

　　《规定》第三十一条、第四十九条规定了物业管理区域停车规范和未执行停车规范的法律责任，但此规定与实际情况存在较大脱节，约束对象过广，行为准则不明确，管理措施空泛，在实践中难以执行。

　　1.未考虑物业管理区域的特殊性，对物业使用人停车限制过多。根据规定，机动车应在划定车位按标示停放，小区乱停车，物业制止不听的，城管部门进行执法。但物业管理区域属于小区全体业主共有，不是完全意义上的公共场所，而且当前停车场硬件配套与机动车拥有量之间的落差客观存在，且不可能短期内解决。在这种情形下，不留予业主一定的自主权限，行政执法过多介入，只能增加居民与执法机关之间的矛盾冲突。

　　2.实施行政处罚的条件不明确，处罚缺乏权威性、强制性。法条规定，对物业服务企业报告的违法行为，城管部门责令改正，可处100元罚款，造成严重影响物业管理区域管理秩序后果的，进行拖车。这项规定存在几方面问题：一是“影响物业管理区域管理秩序”具体指什么情节，没有明确；二是强制拖车难免造成车辆损伤，进而引发争议、激发矛盾，法规实施两年多以来，无任何拖车单位愿意提供拖车业务配合执法工作；三是对乱停车当事人或车主缺乏有力的约束措施，由于确认难、取证难、执行难，案件环节复杂、周期漫长，对乱停车当事人不形成任何制约；四是根据《规定》，对物业管理区域内的乱停车行为可处罚款，即也可不处罚款，此规定造成群众对乱停车行为执法权威性、严肃性的不认同。

　　（四）违法建造未区分具体情况，造成查处难题

　　《规定》第二十九条规定，禁止违法建造。依据相关法律法规，“建造”应申请并取得相应的许可方可进行，否则就是违法建造。但在物业管理区域内，业主装修中常有些增强安全性或方便性且无明显危害性的小型建造行为，此类小型建造行为普遍存在且无明确规定其可免除办理许可，实际情况下也无处办理许可。但在邻里发生口角时，此类建造则成为反复投诉举报的对象。执法部门对此类行为，不查不合法，投诉不止，查了又不合理，纠纷双方均对执法部门非常不满。

　　三、建议

　　建议市建设与管理局、市法制局牵头，市行政执法局、市公安局配合，及时根据执法实践的需要，实事求是对《规定》有关内容进行修订。

　　（一）进一步明确物业服务企业发现、报告违法行为的法律责任

　　1.明确物业管理服务企业负有发现、报告违法行为等两项责任。同时，针对目前部分住宅区实行自治管理、未聘请专职物业服务企业的情况，明确其他物业服务提供者也应履行发现、报告违法行为的责任。

　　2.明确物业服务提供者报告违法行为的方式。包括：第一时间（24小时内）报告新发生违法行为；已报告的违法行为仍在继续施工的，定期（如每周）跟踪报告；主动与城管部门联系，明确报告方式等。

　　3.明确物业服务提供者不得帮助违法行为人盗用小区公共水、电继续实施违法行为，并明确实施此类行为的法律责任。

　　4.明确物业服务企业未履行报告责任的法律责任。对首次发生的不履行发现、制止、报告责任的物业服务企业，采取责令改正或罚款等处罚措施；对情节严重，长期多次不履行发现、制止、报告责任，造成小区内违法建造问题泛滥等严重后果的物业服务企业，应当由行业主管部门暂停或注销其从业资格。

　　（二）按照管理职责明确区分查处物业使用人、物业服务企业违法行为的职责

　　建议对违法行为的查处职责实行归口管理，其中对物业使用人的违法行为，由城管部门专门进行查处；对物业服务企业不履行物业监管责任的违法行为（如现行《规定》四十七条规定的对物业服务企业不及时报告违法行为的行为），应交物业服务企业的主管部门——建设与管理局进行查处，使物业服务企业主管部门能够实施从监管、考核到处理（含处罚）等完整有效的监督管理，同时避免城管部门处罚物业服务企业于法无据的问题，进一步理顺管理机制，提高管理效率。

　　（三）明确规定供水供电单位不配合执法应当承担的法律责任及查处责任单位

　　1.增加规定供水供电单位不配合执法部门依法采取强制措施时应承担的法律责任；

　　2.明确供水供电单位应包括二次供水等实际管理供水的物业服务提供者；

　　3.为确保法律责任得到落实，明确规定供水供电行业主管部门负责追究供水供电单位不配合执法的法律责任。

　　（四）增强物业管理区域内机动车辆违法停放执法的现实可操作性

　　1.缩小行政处罚范围。对于不按小区内划定车位标示停车的对象，建议只对涉及占用紧急通道的对象实施行政处罚，并在法规中对“紧急通道”进行明确定义，建议包含：小区消防通道、急救通道、燃油燃气管线的安全控制区、小区绿化带以及小区业主公约认为应列为禁停的区域。

　　2.明确物业服务提供者必须对“紧急通道”设立特殊标识并公示。将物业服务提供者设置“紧急通道”标识作为行政处罚小区乱停车行为的前提。对物业服务提供者未履行该责任的，法规应明确其法律责任，按照归口管理的原则，由其行业行政主管部门对其实施处罚。

　　3.增强行政处罚的可操作性。第一种方案是：行政处罚权交还公安部门。公安部门是机动车的主管部门，因其掌握车辆（含车主）的全部信息，对车辆有年审等制约力，且其查处道路乱停车问题已形成一套快速、便民、可执行性强的特殊程序规定，其查处小区乱停车问题具有权威性和效率性。第二种方案是：行政处罚权若一定要授权予城管部门，应提高严肃性，并有相应的执法配套。（1）与公安部门的车辆信息对接；（2）车辆在小区内乱停放记录应记入公安部门的车辆违法记录，明确车主应承担的责任，并将此违法记录与车辆驾照年审挂钩；（3）参照公安部门对路面违法停车取证和处罚的方式，规范地简化工作流程；（4）罚款处罚和采取强制措施的条件应明确，提高对违法行为的震慑力及加强对执法行为的约束性，避免使用“可处罚款”等不确定性表述。

　　（五）适当免除特定种类的小型建造类装修许可，明确免于申办许可的小型建造种类装修范围

　　在确保便民且不扰民的条件下，明确规定对特定种类的小型建造类装修行为免于申办许可，但免办许可小型建造的条件必须严格确定，一是必须在当事人的合法产权或合法取得独立使用权区域内；二是不得改动房屋主体和承重结构；三是不违反法律、法规、规章的禁止性规定。同时，允许免办许可的小型建造种类应在法条明细中列出，且种类描述确切，不使用“等”、“其他”等不确定词语，不兜底性归入。建议对以下6类装修行为明确免于申办许可：（1）房屋原设计门洞、窗洞位置的门和窗的建设或更换，但不得擅自扩大原门洞、窗洞大小；（2）阳台原建设护栏上沿到本户阳台屋顶之间的防盗窗建设，且房产产权人对其安全性承担全部责任；（3）阳台和门、窗外沿的挑空遮阳篷建设，但遮阳篷不得使用水泥板或混凝土材质，且房产产权人对其安全性承担全部责任；（4）露台上方不超过层高的挑空型遮阳篷建设，但遮阳篷不得使用水泥板或混凝土材质，遮阳篷下方不得进行任何形式的封闭，且房产产权人对其安全性承担全部责任；（5）露台内的花架、晾衣架建设，但不得进行任何形式的空间封闭，重量不得超过楼板荷载能力，且房产产权人对其安全性承担全部责任；（6）当事人单独使用的停车位上的防盗锁、栏杆建设。