文/张  超

　　互联网+是个好概念。信息化浪潮下，互联网对任何领域的介入都在形式，进而在实质上对该领域的发展起到了巨大的推动作用。进入新世纪以来，国内多个城市在商品房交易市场中引入网络签约形式，我市也于2011年1月、3月分别制定和实施《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》和《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法实施细则》，广泛推行房屋交易合同网签和备案制度。该制度从多个层面解读都具有非常积极的意义：一是进一步强化了房地产交易市场的信息透明度，网上签约经公示后，消费者可准确把握区域的房屋成交价格走势，并可根据自己经济实力及时调整自己的置业计划。二是进一步强化了交易合同的全面、规范化和完整性。三是防止交易双方签订阴阳合同来规避税收，通过资金的监管和网上签约，一定程度上遏制和减少避税情形的发生。四是避免了不法业主将同一房产卖给两个甚至多个购房者，恶意侵犯当事人合法权益，有效防止交易中发生的纠纷，减少社会不稳定情况的出现和曼延。

　　客观上看，房屋交易合同的网上签订还仅限定于程序、方法上的完善与提升，通过网络平台的设置，使原来传统的、个人意向较强、形式较不规范的交易行为向固定化、规范化和一定程度的公开化转变，并未触及房屋交易活动的法律属性和法律定位。然而在现实生活中，由于对房屋买卖流程的不了解，对网签性质的不理解，时常出现过分看重网签效力，忽视产权转让实质要求，进而引发的纠纷和诉讼时有出现。让我们通过发生在身边的一起案件来深入了解一下商品房买卖合同网签的性质、效力和可能存在的法律风险。

　　2013年6月9日，我市市民A与B签订《房产买卖协议》，将自有住房以292万元出售给B，B当即支付定金20万元，并于6月25日向A支付190万元等。7月11日，双方签订厦门市网上买卖合同，交房时间约定为7月20日，过户时间为7月30日前。同年7月23日，双方方签订《房屋交割声明》并进行了实际的房屋交付。

　　让人意料不到的是，在此期间，因资金周转困难，A于7月5日以该套房屋为抵押，向C借款280万元，同时签订厦门市房地产抵押合同，并于7月11日到厦门市房地产交易权籍登记中心办理抵押登记，其后C陆续向A出借款项280万元。

　　事实基本明确：A对自有房屋在同一时间行使了两个处分权，一是先将其出售给B，并实际交付房屋；二是趁产权未办理过户，在双方不知情的情况下，又在同一房产下设置抵押。

　　如同小说情节的发展套路，几个月后，因A无法偿还280万元的债务，债权人C诉至法院，请求法院判令A归还借款280万元并要求对抵押物，即该案中的诉争标的——房屋，主张享有抵押权优先受偿。获知自己购买并已占用的房屋成为偿还他人债务的抵押品后，B也向法院起诉，请求确认A与B之间的抵押合同无效，确认《房屋买卖协议》有效，要求判令将讼争房产归已后立即办理产权过户。

　　经过我市两级法院的审理，该案最终作出了支持C的诉讼请求，驳回B的诉讼请求的判决。也就是说，法院认为该套房屋应当作为抵押物来优先满足280万元抵押权的实现，而作为购买人的B无法取得房屋的所有权。

　　有房屋买卖合同，付了款、交了房，还上了网，而且在时间顺序上还先于抵押权的设置，为何在法律现前却吃了亏？购房者B女士全家老小省吃俭用买的房产却面临着钱房两空的局面，这个理啊，该如何说得清？！

　　让我们回放和转述一下终审法院判决中阐述和说理：2013年6月9日A与B签订《房产买卖协议》将讼争房产出售给B，该房产虽尚未过户至B名下，但根据查证事实，已实际支付大部分购房款247.8万元，且讼争房产亦交付实际使用，B已事实上享有对讼争房产的所有权。A于2013年7月5日与C签订《厦门市房地产抵押合同》将讼争房产作为借款的抵押物，应认定为无权处分行为。但B所提交的《存量房买卖合同》等证据未能充分证实C在取得抵押权时明知或应当知道B与A就讼争房产已经存在买卖关系这一事实，故B无法证实C存在恶意串通情形，且讼争房产担保的借款已实际出借并已办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，C已善意取得抵押权，有权对讼争房产行使抵押权。综上，B主张抵押权无效的理由不能成立，其诉讼请求不予支持。

　　通过具体分析，我们可以得出两个结论：一是二手房交易网签备案不产生物权登记效力。二手房买卖合同网签制度是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容，通过房地产交易监管部门的网上签约系统录入备案，是交易监管部门对民事行为达成合意提供的一个交易平台，不具有创设物权权利的功能，不属于《房屋登记办法》的调整范围，不同于物权法所规定的预告登记行为，不产生相应的物权效力。反之，本案中C设立的抵押权已经登记备案，根据物权法规定，已取得物权效力。二是房管部门不对外提供二手房交易网签备案合同查询服务。目前我市房管部门对外并不提供网签备案的所有查询服务，C无从查询讼争房产相关交易信息，因此无法苛求C对此应尽相应谨慎查询义务。

　　据此，无法证实C在取得抵押权时明知或应当知道B与A就讼争房产已经存在买卖关系这一事实。而二手房买卖合同网签备案这一事实不足以表明购房行为已产生物权效力，更不足以推定证实抵押权人C取得担保物权存在恶意。司法实践中对认定“不属于善意”情形，法官应结合生活经验法则、日常知识、行业操作规则等因素作出判断，不宜轻易认定。本案终审裁决认定债权人C善意取得抵押权。

　　从法律上看，本案两审法院适用物权法的善意取得制度依法保护了债权人权益，但该案折射出来的购房当事人法律观念淡薄、权利意识不强的问题值得借鉴，反映出来的相关行政管理问题值得深思：

　　一、房地产交易管理部门应做好相应宣传工作，并完善相应制度衔接工作。房地产交易管理部门应相应将网上备案系统与权属登记系统进行整合，做到信息共享，完善制度衔接，以便于交易者及时准确掌握交易相关信息。在各个备案及登记窗口办理业务流程中，应增设涉及不动产的所有相关业务信息的提示告知工作，让各项申请业务办理者均能知晓其他交易相关信息，作出合理避免交易风险的正确选择。

　　二、房地产交易管理部门应向社会公众做好各项业务尤其是网签备案、预告登记二者相关法律后果的相应宣传工作，引导交易者对各项业务，尤其是网签与预告登记二者行为的不同法律效力进行正确识别，避免误导交易者的情形发生。房地产交易管理部门应加强对预告登记业务的宣传推广工作，让购房者主动选择，有效遏制原权属人在登记后对不动产的恶意处分行为。

　　（作者单位：市中级法院）