对调整现行征地拆迁安置政策的几点思考

　　湖里区人大常委会课题调研组

 

　　围绕着如何调整现行的征地拆迁安置政策，加快推进城区征地拆迁安置工作这个问题，最近，我们做了一些调查研究，总的感到，近几年来，我区认真贯彻落实厦门市现行的征地拆迁安置政策，紧紧围绕市委市政府工作大局，强力推进征地拆迁工作，累计完成征地17138亩、拆迁房屋1009万平方米，这对于改变城区面貌，提升城区品位，拉动区域经济增长和财政收入，促进社会事业发展取到了明显推动作用。但由于现行的征地拆迁安置政策还不够完善和配套，我区在执行过程中也出现一些新情况和新问题，安置工作严重滞后，安置成本逐年提高，不仅增加了政府的拆迁费用，也滋生了集体信访、越级上访的新苗头，安置返迁成为征地拆迁工作的新难点。因此，认真研究和解决现行征地拆迁安置政策中存在的一些问题已经成了我们一个重要的课题。

　　一、现行征地拆迁安置政策存在的主要问题

　　(一)安置房建设难

　　征地拆迁工作与安置房建设不同步。全区共有安置房项目31个，总用地面积109万平方米，可提供房源2.9万套，而目前，基本具备返迁条件的安置房只有8个，总建筑面积54万平方米，仅占安置房项目总用地面积的49.5%，大部分安置房还处于建设中。主要原因：一是从主观上讲，认为征地拆迁是“硬指标”，安置工作是“软指标”，没有把征地拆迁和安置工作看成是一个系统的工程，因而，存在着重拆迁轻安置的倾向。二是从客观上讲，安置房用地供地难。一方面是岛内可开发建设的用地十分有限，土地供应越来越紧张。另一方面是被拆迁农民要求就地安置，选址多为需拆迁的地块，拆迁腾地建房困难。如美仑花园、金林湾花园B区；三是部分已建成或基本建成，但旧村改造却因各种原因未能启动，造成大量已建未用安置房，例如钟宅新家园安置房、上湖洪塘安置房、蔡塘安置房；四是部分早期建设的安置房，建设完工后，因拆迁项目又发生变化，其他项目的被拆迁人又不愿意调整到该项目中安置，形成闲置安置房，例如集鑫家园、马山安置房等项目。五是安置房建设成本大幅提高。由于村民对安置房建设的质量、公建配套、绿化、户型等要求越来越高，加上用地成本，安置房建设的费用已接近普通商品房的价格。

　　(二)过渡费负担重

　　受安置房的制约，大部分拆迁项目都需要支付高额过渡费，按原政策规定前24个月自行过渡费每平方米10元/月，第25-30个月逾期过渡费增加为每平方米20元/月，而从第31个月起增加为每平方米40元/月（2010年调整为两年内每平方米15元/月，两年以上30元/月），全区现每月需支付过渡费约1585万元，全年共需支付约1.9亿元，且仍在不断增加。巨额的过渡费不仅增加了政府的拆迁成本，甚至已经成为很大部分被拆迁户千方百计拒绝返迁的“理由”。

　　(三)返迁交房周期长

　　由于安置房建设周期长，被拆迁户自行过渡的时间往往超过两年半，被拆迁户在每月获取高额过渡费中尝到“甜头”，因而往往以房屋质量问题和面积误差、补偿标准变化等各种理由人为制造逾期交房，不仅给财政带来沉重的负担，且不利于社会稳定。如环岛路三期，从实施拆迁到返迁历经八年时间，过渡费在征地拆迁成本中占了相当大的比例。

　　(四)返迁后管理难度大

　　产权调换安置多为集中安置，虽然保留了原有的民风民俗，但无法使村民打破村域观念，融入城市，不利于安置小区的正常规范化管理，同时涉及物业、卫生等方面的管理，加大社会管理成本。

　　二、调整现行拆迁安置政策的几点对策

　　征地拆迁安置工作是一项政策性、法律性、群众性非常强的工作，关系到社会利益的重新分配，关系到广大人民群众的切身利益，因此必须拿出切实可行的措施，进一步规范征地拆迁安置政策，做到有法可依，努力实现征地规范化、拆迁合法化、补偿标准化。

　　(一)提速提效，加快推进安置房建设步伐。

　　目前我区安置房返迁工作进展十分缓慢、困难重重。必须举全区之力，抓紧推动安置房返迁工作。要克服重拆迁、轻安置，重建设、轻返迁的意识，作为一个有信誉的政府，要本着为老百姓负责的态度，以只争朝夕的精神，认真落实各项返迁承诺。返迁安置工作指挥部要加大工作力度，克服各种困难，做好过细的安置房建设善后工作，深入研究群众心理需求，竭诚满足群众要求。要本着轻重缓急的原则，调整安置房的实施方案和推进计划，先易后难、以返迁促拆迁。同时要尽力确保民俗用地，落实发展用地，解决群众后顾之忧。

　　(二)保障质量，减少返迁安置矛盾纠纷。

　　随着社会生活水平的提高，被拆迁户对安置房工程质量、配套设施的要求越来越高，必须在安置房的规划设计、施工进度、工程质量管理和竣工验收等各个环节充分征求和听取意见；切实加大监管力度，依托监理单位的专业水平，强化代建单位的监管职能；充分发挥居民质量监督小组的作用，全程公开接受监督，把好安置房建设品质，缩短建设周期，合理降低成本，做到安置房品质与商品房相一致，避免因质量问题影响到返迁工作的推进。要抓紧督办未完成的承诺，诸如加紧建设嘉福花园西北侧道路及协调路桥公司尽快开建东南侧与滨海大道衔接的道路、开通公交线路、新建小学、完善生活配套设施等等，以人为本解决群众后顾之忧，让拆迁户平平安安、欢欢喜喜返迁。同时竭力保持拆迁政策、动迁人员的连续性，免除群众心理忧虑。

　　(三)积极探索，推行货币化安置新途径。

　　目前安置房建设和返迁工作非常困难，任务十分艰巨。据调查，忽略不计正在建设安置房项目的后续费用，还有17个正在做前期项目的工程，建设总投资额就高达60多亿元（不含征地拆迁费），此外，政府每年需支付安置房返迁过渡费约2亿元，可谓负担沉重，难以为继。政府每年在安置房建设和返迁上投入巨大的人力、物力和财力，被拆迁户却难言满意。鉴此，有必要对以往的安置房建设和返迁做法进行梳理，力争避免安置房一边紧张建设，一边空置严重的现象，搞好成本核算，合理利用社会资源。据调研了解，多数被拆迁户是愿意选择货币化安置的，若能在产权置换基础上多一种选择，并将政策加以完善，将有利我市走出目前安置返迁工作的困境。为此，我们建议采取岛内外片区有别的政策，实施“一片一策”，岛内力推安置货币化参照拆迁房屋邻近普通商品房均价或上季度区域住宅商品房（不含别墅）平均售价补偿（以市土房局发布的区域均价），既可让被拆迁户多一种选择，又可节省大量的过渡费，还减少了工作量和工作矛盾。对处于不同建设阶段的安置房应采取区别对待政策：针对空置的安置房，加大返迁工作力度，积极消化存量空房，降低安置成本；针对接近竣工交房的安置房，要积极兑现政府承诺，加快后续的配套设施建设，加快工程综合验收进度。

　　(四)建章立制，完善征地拆迁安置政策。

　　征地拆迁安置政策涉及国家城市规划、土地使用、财政体制等方方面面政策问题，更关系到被拆迁户农民切身利益问题，直接影响着我市实现新一轮跨越式发展的进程和社会和谐稳定等工作，是一个综合性课题。因此，各级各部门应高度重视、组织力量、深入调研，多方面听取意见，对现行征地拆迁安置政策进行改革和完善，以便更好推进我市征地拆迁和安置工作，保障重点工程建设的顺利进行。