改革开放以来，伴随着房改与商品房开发，城市住宅所有权大体实现了私有化。而由于住宅建设的楼宇化与配套的共有化，城市住宅私有化形式主要是业主建筑物区分所有权，并因建设规划及配套共有等因素形成一个个住宅物业管理区域，俗称物业小区或住宅小区。当下城市分区，区辖街道，街道由若干社区组成，社区则包含有若干住宅小区，住宅小区已成为聚集容纳城区居民的最基本单位。而这最基本单位治理的法治化、规范化程度，对于社区普法依法治理品质的直接影响是不言而喻的。而要促进住宅小区治理的法治化、规范化，提升社区普法依法治理水平，一个健全的积极的小区业主委员会（下称业委会）是不可或缺的。思明区是厦门市的经济、政治、文化、金融中心，下辖10个街道、设有98个社区，辖区房地产业发展水平较高，住宅小区较多，其中早期建设的老旧小区或零星住宅也较多。据思明区建设局的统计，截止2018年3月，思明区共有小区1156个，累计成立业委会529家，成立比例约43%。因此，分析业委会的职责、特征及阻碍业委会作用发挥的因素，探讨充分发挥业委会的作用路径，显然对社区普法依法治理工作有一定的助益。

　　一、业委会的职责与特征

　　法律法规对业委会没有定义，《物权法》、国务院《物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）、《福建省物业管理条例》《厦门市物业管理若干规定》等法律、法规，对业委会作出了如下规定：

　　1、业委会从业主中选举5至13名成员组成，任期五年，可连选连任。房屋的所有权人是业主，业主可以设立业主大会，选举业委会，有业委会成员的选举权和被选举权，有监督业委会的工作的权利（《物权法》第75、76条，《物业管理条例》第6条）。业委会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等表决权；业委会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。每届业委会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定（《厦门市物业管理若干规定》第12条）。

　　2、业委会在一个物业管区业主当中选举产生。物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，一个物业管理区域成立一个业主大会，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定（《物业管理条例》第8、9条）；厦门市的物业管理区域的划分应当以经批准的项目规划用地范围确定（《厦门市物业管理若干规定》第7条）。

　　3、业委会应在行政部门指导下从业主中选举产生。同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业委会（只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业委会职责），选举业委会或者更换业委会成员定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业委会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案；业委会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任；业委会主任、副主任在业委会成员中推选产生（《物业管理条例》第10、11、12、16条）。

　　4、业委会的决定对业主有拘束力。业主应当履行执行业主大会的决定和业主大会授权业委会作出的决定；业主大会或者业委会的决定对业主具有约束力，如果业主认为业主大会或者业委会作出的决定侵害其合法权益的，业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业委会应当组织召开业主大会临时会议（《物权法》第78条，《物业管理条例》第13条）

　　5、业委会是业主大会的执行机构，履行相应职责。业委会执行业主大会的决定事项，履行以下职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责（《物业管理条例》第15条）；

　　根据法律法规的上述规定，可以概括出业委会如下特征：

　　1、受托性，即业委会是业主基于共同管理权而选举部分业主作为受托管理人而组成的组织。业主设立业主大会，并从业主中选举5至13名成员组成业委会，代表全体业主行使业主在物业管理方面的权利。业委会是基于业主的选举而产生，业委会的权利权限来自于业主通过业主大会的委托。

　　2、合法性，即业委会是依法成立的组织。业主有权设立业主大会，选举业委会，是《物权法》这一基本法赋予的权利，而且法律法规规定地方人民政府有关部门对设立业主大会、选举业委会应给予指导与协助；业委会选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，相关政府部门应当给予备案并出具备案证明。取得备案证明，就是业委会具有合法性的标志。业主委托，是业委会的权利来源，但业主委托是依法委托，而且业主委托的形式是业主大会，具有庄重的仪式性与严肃的法定性。业委会不仅是来自业主委托的组织，而且也是得到基层政权认可的组织。

　　3、自治性,业委会是业主基于自我管理、自我服务、自我约束的宗旨而从业主当中选举产生的，是小区实行业主自治的形式。一个物业管理区域的全体业主通过设立业主大会，决定管区的一切事项，表达业主的意思意志，固然体现了业主自治。但由于业主人数众多，业主大会只能定期或临时召开，遇到任何事情都召开临时业主大会进行决定，由于缺乏操作性而不现实；而且，即便召开业主大会，业主大会作出的决定，也需有具体执行机构。因此，由业主大会选举业主代表组成的业委会，作为业主大会的执行机构及闭会期间的常设机构，恰恰是业主自治最主要载体，这就是为什么要突出业委会自治性的原因。

　　4、物管性，即业委会职能集中在物业管理上。除物权法外，规定业委会的法规性文件，基本上是物业管理方面的条例。而物业管理条例制定宗旨，一般局限在物业管理上，如《物业管理条例》就开宗明义是“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例”，并且其规定的业委会职责，也主要集中在物业管理与管理规约的监督实施上，而且，《物业管理条例》甚至还规定“业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”（第19条）。故物管性是当下业委会的显著特征之一。

　　二、业委会在社区普法依法治理的应有作用

　　社区普法依法治理，是依法治国基本国策在基层的落实。普法是指依法治理的条件，依法治理是普法效果的巩固与促进，普法依法治理相辅相成。而在社区推进普法依法治理，不仅为依法治国基本国策的贯彻落实提供广泛的群众思想基础，也使依法治国方略接了地气。而作为社区网格成分的住宅小区，其业委会在社区普法依法治理工作中，应该发挥如下作用：

　　1、业主自治的落实。小区是我家，美丽靠大家，做好小区环境卫生，保持小区环境优美，实现小区宜居适居、安全舒适，应该是全体业主的共同目标。这一目标的实现，需要业主的自我管理、自我服务、自我约束，即需要业主的自治。虽然现有小区大多委托物业服务公司承担具体的保安、保洁、维修服务，但物业公司的服务是来自于业主通过业主大会的选聘委托，并且服务过程中也要求业主服从专业公司的管理、尊重专业公司的服务，这本身也是业主自治题中应有之义。而这些自我管理、自我服务、自我约束的自治内容，往往都需要通过业委会来具体落实。一个小区中如实现业主之间的和睦相处、业主与物业公司良好互动，业委会都是功不可没。

　　2、社会治安的维护。《物业管理条例》第20条规定“业主大会、业委会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作”。可见，配合公安机关、社区居委会做好物业管理区域内的社会治安工作，是国家对业委会的期望与要求。实践中，由业委会发布告示，通知小区业主对实际居住人员的申报，往往是公安机关或社区居委会对掌握居住人员信息一条有效途径。

　　3、居民自治的支持。《物业管理条例》第20条第二款、第三款规定，“在物业管理区域内，业主大会、业委会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”；“住宅小区的业主大会、业委会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”从前述规定看，国务院是期望将住宅小区业委会作为社区自治的配合机构，并将业委会的活动纳入社区居委会的监督之下。事实上，小区的业主自治，对于社区自治肯定是有激发作用的，尤其是激发业主积极参与社区自治活动，参选或选举好居民代表，在居民代表会议上表达自己的意思意志。

　　4、矛盾纠纷的调解。厦门网的《赞！厦门这个老小区，已有六成楼道确定加装电梯，如何做到的？》中报道到：“为缓和矛盾，尽早加装电梯，两个调委会发挥了作用：一个是康乐社区调委会，成员包括社区两委、物业主任等；另一个是康乐新村二期小区调委会，包括业委会主任等”。可见，业委会参与调解，是可以发挥应有的化解矛盾纠纷的作用。

　　5、业主权益的维护。在百度输入“厦门.业委会.维权”，就可以获得多个业委会维权的案例。其中一起历经区法院、厦门中院、福建高院审理的富宇大厦4层和5层之间约有900平方米的架空层和管道夹层判归全体业主所有的案例，凸显业委会在维护业主权益上的积极作用。就是是因为业委会成立后将开发商及架空层的实际使用者告上法庭，并历经多次多审级审理，最终法院判决认定架空层属于全体业主所有。而《物权法》第83条“业主大会和业委会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”的规定，也是赋予业委会维护业主权益的法律依据。

　　6、法律知识的宣传。部分小区业委会配合社区居委会在小区设立法治宣传栏，也有设立业主微信群、QQ群，就物业服务、业主权利义务、物权法以及其他相关法律法规，对业主进行宣传。这是业委会法治宣传作用的体现。业委会进行法治宣传，是有便利条件的，既可以利用传统的板报，也可以利用现代便捷社交软件，宣传法律法规知识，提升业主法律知识水平与主人翁责任感。

　　三、阻碍业委会作用发挥的因素

　　1、业委会法律地位模糊，作用发挥打折扣

　　法律法规虽然规定业委会作为业主大会的执行机构，业委会决定对业主有拘束力，但对业委会的地位没有明确规定；而业委会是否具有诉讼主体资格，是否属于民事诉讼法规定的其他组织，实践中也有争议；而且，《物业管理条例》还规定“业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。这些都导致业委会的地位模糊，业委会应有的也可以做到的作用在实践中不能发挥，业委会只能被界定为“由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织”（百度搜索、搜狗搜索）。

　　2、业主权利意识淡薄，业委会设立难以全覆盖

　　业委会是业主大会选举的，业主大会是业主设立的。业主权利意识淡薄，设立业主大会动力不足，更莫谈选举业委会。很多小区交付入住多年甚至二十年，无法召开业主大会，无法设立业委会。为小区服务的物业服务公司，还是二十多年前开发商委托的前期物业管理延续下来。2018年5月23日厦门晚报推送一篇《谁把物业惯成大爷》，指出“或许业主也得反思”，并提出“小区是每个业主的家，如果家里没有打理好，不仅管家有责任，主人也应该反思，是不是有哪些地方做得不到位”。而主人首先应该反思就是业主权利。很多业主基于“自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”传统观念，很难领会现代业主的建筑物区分所有权是由专有所有权、共有权、共同管理权（也称“成员权”）三部分构成的复合性物权，既不想沾手实现专有所有权所必须的共有权，更莫谈行使共同管理权。业主权利意识淡薄，从根本上击碎了设立业委会的基础，毕竟业委会的特点之一就是“受托性”，其成立与存在，是建立在业主的选举委托基础上。

　　3、业委会成立先天不足，自身合法性存疑

　　个别业委会在组建成立过程中，不能按照法规规定的程序与条件进行，成为“少数人的业委会”；或者在业主大会成立或换届筹备过程中违反相关规定，或者参会人数、表决人数上弄虚作假，导致业委会的合法性受到业主质疑。我区有街道作出的业主委员会备案证明被人民法院判决撤销的案例，原因是业委会换届筹备组违法，由该筹备组组织进行的业委会选举相关活动及选举结果不具有合法性。

　　4、委员素质参差不齐，业委会不能正常履职

　　有些业主参选业委会委员不是基于为公共利益服务而参选，而且基于维护自己或者某个区域利益而卡位占位。一旦进入在业委会讨论事务时，唯自己或局部利益为重。某小区因有别墅业主公寓业主，业委会从兼顾户型及楼栋分布角度由各户型代表及区域代表构成，但因委员多不能从全局利益出发致使业委会不能正常表决，单为小区的垃圾桶摆放位置就争吵不休；而个别委员还财大气粗粗辱骂其他委员，致首届业委会主任因为不堪其扰而辞职，业委会功能事实上停摆。

　　5、不法分子借机牟利，业委会蜕化为牟利平台

　　业委会虽然是一个民间组织，但参与管理的公共资金却不少。有小区公共部位对外出租的收益，也有巨额公共维修基金的管理。上网搜索一下，涉及业委会成员挪用、侵占小区公共资金的信息，就跳出几十条。可见，不规范好业委会的运作，业委会不仅不能发挥其应有的积极作用提供正能量，反而成为损害业主公共利益的平台。这是对业委会积极作用的毁灭性打击。

　　四、如何推动业委会正能量的发挥

　　（一）明确业委会“其他组织”法律地位，为规范业委会运行机制奠定法律基础

　　1、业委会具备“其他组织”的构成要件，属于法律上的“其他组织”（其他单位）。

　　《民事诉讼法》第48条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。最高法院司法解释认为《民事诉讼法》第48条规定的其他组织，是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括（1）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（2）依法登记领取营业执照的合伙企业；（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（4）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（5）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（6）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（7）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（8）其他符合本条规定条件的组织。而“不具备法人资格”的关键要素，是不能以该“其他组织”本身所具有的财产，独立承担民事责任，其责任承担将或可能牵连设立该“其他组织”的公民或法人，如“依法设立并领取营业执照的法人的分支机构” ，设立该分支机构的法人，就需要对该分支机构的连带承担民事责任。而业委会虽然不具有独立承担民事责任的资格，其相关责任承担可能牵连到业主，但仍然具备“其他组织”的构成要件的。

　　首先，业委会是“合法成立”的组织。业委会成立不仅有《物权法》这一基本法律依据，而且是在地方人民政府有关部门指导、监督、协助之下设立，且自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，相关政府部门应当给予备案并出具备案证明。业委会合法成立这一属性，毋庸置疑。

　　其次，业委会“有一定组织机构”。业委会由业主大会选举五到十三名业主组成，并设有主任、副主任、委员，还规定有议事规则，有一定的组织机构。

　　第三，业委会有“一定的财产”。实践中，不仅部分业委会因为参与小区公共部位经营管理获得一定财产收入并独立开设账户管理财产而“具有一定的财产”，而且业主可以且应当在选举设立业委会时筹集一定财产交付业委会开展工作，解决了业委会“具有一定的财产”的构成条件。虽然有人以业委会不具有“独立承担民事责任”的能力，其行为的最终责任往往要全体业主承担，来质疑业委会不是“其他组织”。但具有“独立承担民事责任”能力的组织，是法人组织的条件，而不是“其他组织”的构成条件。

　　因此，认识并明确业委会具有法律规定的“其他组织”（其他单位）的法律地位，是名至实归的。

　　2、明确业委会“其他组织”法律地位，有利于法律规定的协调一致、规范业委会的运作机制与责任。

　　首先，明确业委会其他组织性质，有利于与相关法律规定协调一致。例如，《物权法》第78条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。而这请求人民法院撤销业委会的决定，显然必须通过将业委会列为诉讼当事人才能够进行，但民事诉讼当事人,民诉法规定的就仅有“公民、法人或者其他组织”三种类型。只有将业委会明确为“其他组织”，才能够保证物权法规定与民事诉讼法规定的协调一致。

　　其次，明确业委会其他组织法律地位，有利于设定与追究业委会成员的法律责任，保障业委会成员廉洁履职。实践中，由于业委会法律地位的模糊性，以至于对业委会成员挪用、侵占小区公共资金或收受物业公司或其他关联单位给予的商业贿赂这种极端事件的处理，产生很大争议。有地方司法机关就以法律没有明确业委会属于刑法第271、272、163条规定的“其他单位”为由，而对业委会成员侵占、挪用小区公共资金或收受商业贿赂行为，按非罪处理，致使小区的公共财产与利益，缺失刑法这一最有力最具震慑力的法律保护，致使业委会成员在存有侥幸心理之下铤而走险，威胁业委会成员的职务廉洁性。而明确业委会其他组织法律地位的同时，就可以明确业委会具有刑法“其他单位”的特征，对于顺利出台惩治业委会成员职务侵占或挪用资金犯罪的相关司法解释，也有促进作用。

　　第三，有利于设立权责利相一致的业委会运行机制，确保业委会有效运作。当下，业委会作用发挥比较好的小区，都是依靠业委会成员特别是主任的个人魅力来维系。莲前街道前埔社区有一模范小区，靠的就是该小区业委会主任的模范带头作用。该主任退休之前是某国有企业的领导，为人廉洁正派而又有管理领导能力，担任小区业委会主任近二十年，任劳任怨，无私奉献。最近小区业委会换届，业主还是推选他担任主任，但他以自己已经86岁婉谢业主们的好意。但业委会主任或成员的无私奉献，难以成为保障业委会正常运转的长效机制。而赋予委员会“其他组织”或“其他单位”属性，明确业委会成员至少主要成员具有履职上的法律上的“职务职权”，并据此构建其权利义务责任机制，才能确保业委会的良性运转。既然法律赋予业主具有成立业委会的权利，基层政府组织及社区居委会投入相当精力协助成立或换届业委会，就应当确保业委会作为一个组织机构发挥作用而不是摆设，而业委会成员特别是主任副主任有职有权有报酬及与职权相呼应的责任的设计，就是发挥他们积极性责任感的有效手段。

　　（二）取消业委会“只物管”的限制，充分发挥业委会在维护业主合法权益等多方面的作用。

　　《物业管理条例》第19条规定，“业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。这是行政法规对业委会“只物管”的限制。但这种限制不仅与建筑物区分所有权的属性不符，而且也与司法实践中已经作出的涉及业委会的相关生效判决不符，不利于业委会职能的发挥与业主合法权益的维护。

　　首先，业委会设定的基础，是建筑物区分所有权。而建筑物区分所有权是由专有所有权、共有权、共同管理权（“成员权”）三部分构成的复合性物权。而物业管理，在一定程度上只有体现共同管理权，对于共有权的行使并没有全部涉及。但业委会作为业主在设立业主大会时按照一定程序与表决机制成立的业主大会的常设机构，其职能不仅应当代表业主行使共同管理权，进行物业管理方面的活动，还应当进行代理业主行使共有权的活动。而国务院的《物业管理条例》作为下位管理法规，显然不应当阻碍物权法这一上位法规定的建筑物区分所有权权能的落实与实现。

　　其次，“只物管”在《物业管理条例》中本身就存在冲突。一方面在第19条规定“业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”；另一方面在第20条又规定“业主大会、业委会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作”，“在物业管理区域内，业主大会、业委会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”等。而将第19条规定内容与第20条规定内容进行分析比较，明显存在冲突。可见，《物业管理条例》这一法规本意也希望业委会不要“只物管”。

　　第三，实践中业委会维权的案例，超出“物业管理”的范畴。前述福建高院审理的富宇大厦4层和5层之间约有900平方米的架空层和管道夹层判归全体业主所有的案例，以及常见的业委会代表业主诉讼小区车位之争，都是涉及对全体业主小区公共部位、公共设施、公有用房权利的维护，并不涉及物业管理。将业委会职责限制在“只物管”方面，是脱离实际的。

　　因此，《物业管理条例》第19条规定“业主大会、业委会应当依法履行职责”是正确的，业委会显然不能也不得被利用从事非法违法活动，但规定业委会“不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”的两个“不得”限制，就不仅脱离实际，也与业主的建筑物区分所有权这一物权的权能不匹配，不利于物权法的贯彻实施。应当取消“只物管”限制，赋予业委会在维护业主权益、促进小区和谐、参与纠纷调解、配合社会治安、居民自治支持等多方面职责，以充分发挥业委会的作用。

　　（三）基层组织切实履行指导协助业委会设立、监督业委会运行的职责，保障业委会正面作用的发挥

　　首先，从法律法规规定看，指导、协助业主设立业主大会、成立业委会，是基层组织的职责。《物权法》第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《厦门市物业管理若干规定》第4条规定，街道办事处(镇人民政府)对本行政区域内物业管理活动履行指导、组织业主大会成立和业主委员会换届，办理业主委员会的备案工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动等职责；而第五条还规定“建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处(镇人民政府)负责。”《福建省物业管理条例》第23条规定，业委会任期届满未换届的，县（市、区）人民政府房地产行政主管部门应当会同城市街道办事处或乡（镇）人民政府在该物业管理区域内组织成立业委会换届筹备组。换届筹备组由业主代表、业委会代表、居委会代表组成。

　　其次，基层组织的指导、组织，是业主大会召开、业委会设立的现实需要。2018年四五月份经向思明辖区近百小区发送问卷调查，小区业主大会设立召开由开发商主动提出设立的比例几乎归零，少数是由业主自行发起设立，大部分是由基层组织为主组织设立。即便是业主自行发起设立，也离不开基层组织的指导。而从思明区所辖街道的几个涉及业委会的行政诉讼案件看，指导、组织、协助、监督业委会换届、运行，已经是街道日常管理工作范畴之一。

　　再次，只有基层组织的介入，才能消除存续于个别小区的历史隐患。由于物业小区特别是住宅小区，业主都是来自五湖四海，业主的单位、家族、乡情等关系的制约能力与影响力在小区基本淡化，制约小区业主关系的关键因素，只剩下开发商及其前期选聘的物业公司。最近，头条网站有个《为什么有人说扫黑除恶先从物业开始》的帖子，就是在诉说开发商及其选聘的前期物业公司如何“一股独大”、如何盘剥业主、如何霸占小区公共部位牟利。帖子上的内容虽然明显有以偏概全倾向，但因为业主维权意识淡薄或维权能力限制，开发商或者开发商选聘的物业公司，长期霸占小区公共部位牟利、欺凌业主的现象还是有的，甚至有些开发商早就清盘注销多年，但其选聘的前期物业公司还牢牢控制着小区，做着大爷。如若基层组织不主动介入，这种局面还得存续下去。这不仅业主权益难以得到保障，且可能因为矛盾持续累加而成为危害社会稳定的隐患。但基层组织的主动介入，不仅可以提升业主维权意识，而且还能够推动业委会的顺利设立，打破开发商选聘的前期物业公司长期控制物业小区做大爷的局面。

　　因此，基层组织要如何切实履行法律法规赋予的指导、组织、监督业委会设立与运行，是业委会能够正常履职、发挥正能量的保障。而基层组织要如何切实履行指导、协助业委会的设立、监督业委会运行的职责，我们提出了如下设想：

　　（1）加强对业主大会设立、成立业委会的主动介入，争取业委会在辖区小区的全覆盖。基础组织应当主动调研未成立业委会小区的原因，利用政府的组织能力与信息资源，向这些小区业主宣传当家做主的意识及法律依据，发动业主设立业主大会，设立业委会。

　　（2）制定小区业委会章程模式范本，并在各个小区业委会上适用，通过落实章程范本方式，健全业委会内部组织机制、表决机制，解决业委会设立之后的发挥作用难、形成有效决议难的问题。

　　（3）设立专门监督业委会的机构，完善监督管理业委会机制。街道办事处应将对业委会的指导、监督，作为新时期社会管理的创新模式进行研讨，并在人员配置、制度设计方面，作出具体安排，以适应小区是聚集城市居民基本单位的形势。

　　（4）在辖区范围内设立业委会协会。业委会协会既可以作为政府指导、组织、监督业委会的桥梁，也可以作为业委会互相学习，交流经验的平台。并可以将其提升为在任或拟任业委会成员的培训基地，使业委会组成人员培训工作常态化。

　　（5）加大宣传培训力度。在各种公开场合宣传国务院《物业管理条例》及配套的法律法规，让业委会成员懂物业管理知识，更要促其懂法、守法。要加强对业委会成员的教育培训，要求业委会成员在了解物业管理知识，经培训考核后方可上岗。

　　（6）加大社区居委会与业委会联系程度。研讨制定社区居委会与小区业委会互动方式，在坚持监管而不是替代的原则下，强化社区居委会对业委会指导、监督作用，把业委会纳入社区管理范畴和居委会监督之下。社区党组织要发挥党员业主的积极作用，引导党员业主关心参与社区的物业管理工作。

　　（四）完善业委会自身运行机制及业主对业委会的监督机制，提升业委会履职能力

　　街道办事处等基层组织对业委会的指导、监督，固然是保障业委会正常履职，发挥社会正能量作用的主要因素。但指导、监督均不能替代业委会自身正常履职。而且，业主自我监督、自我服务、自我管理的小区业主自治的原则，也不主张基层组织替代业主大会或业委会对小区进行直接管理。要构建和谐小区，发挥小区在社区普法依法治理中的作用，还是要靠业委会的健全机制。

　　关于健全业委会的运行机制，我们有如下设想：

　　（1）对业委会成员实行有偿服务制，强化对业委会成员法律责任追究。业委会是法律规定的“其他组织”，其成员至少主要成员，应当借鉴企业管理机制给予薪酬，改变过去的纯粹义务劳动型的爱管不管模式，使业委会成员尤其是主要成员成为有职务有薪酬有责任的履职人员，既调动其积极性，也高悬对其违法履职给予法律惩处的利剑，避免因业委会成员是义务劳动而导致权责利不明影响责任追究。而且，业委会成员参与选举时，应当作出勤勉履职、如违法履职侵犯业主公共财产利益数额较大自愿承担职务侵占犯罪刑事责任的承诺。

　　（2）设立业主监督委员会，作为业主大会闭会期间对委员会的常设监督机制。这点在《福建省物业管理条例》已经有明文规定，该条例第11条第4款规定，“业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权。”

　　（3）业委会成员实行公开竞选制。可以参照有关国家地方选举的经验，基层组织协助指导小区成立首届或换届业委会成员选举委员会，或者以业主监督委员会为基础组成业委会成员选举委员会，负责组织首届或换届业委会成员的选举工作。有意参选业委会主任、副主任等的业主，可向选举委员会报名，获得候选资格并得到提名的候选人，可在小区发表当选后的管理方案，进行竞选。候选人的竞选方案，实际上即是其对业主的承诺，可以作为考核其是否履职的佐证。

　　课题组组长：李纬

　　副组长：吴瑞华

　　成员：刘红